Dokumentet som gir høyere salgspris og mindre konflikter

– Nå ser jeg etter slukmansjetten og membran, sier bygningssakkyndig Thomas A. Nordby fra Anticimex idét han lyser lommelykten ned i sluket.

I en nyere leilighet på Vinderen undersøker bygningssakkyndige én av de over 1000 sjekkpunktene som må til for å utarbeide en hel boligsalgsrapport. I løpet av ett år gjennomfører vi i Anticimex nærmere 3000 boligsalgsrapporter og over 10 000 boligsjekker, noe som gjør oss ledende innen inspeksjon av bolig her i landet.

– Bare her på badet er det rundt 30 sjekkpunkter som må gjennomgås, så dette er nok rommet jeg bruker lengst tid på å undersøke. Membraner, nivåforskjeller, fallforhold på gulvet, avrenning fra innebygd sisterne, rørgjennomføringer og ventilasjon er bare noen av sjekkpunktene, sier Thomas fra Anticimex.

Fra 2020 vil de nye reglene om at boliger ikke kan selges “som den er” tre i kraft. I praksis betyr det at man ikke kan selge bolig med forbehold, og kjøper kan være sikrere på at alle opplysninger om boligen fremkommer. I følge regjeringen vil disse nye reglene gjøre at boligselgere i større grad vil avdekke svakheter ved boligen. De eventuelle svakhetene vil blant annet komme frem etter en boliginspeksjon og i en tilstandsrapport, og denne leiligheten på Vinderen skal nå gjennom testen.

Uvitenhet kan bli dyrt

– Dette er en av de viktigste verktøyene våre, en fuktmåler/ -søker. Jeg søker etter fuktindikasjoner spesielt her i dusjsonen, under badekar og i selve konstruksjonen når det er mulig. Badet vi har å gjøre med her er ganske nytt, og nå kan jeg med trygghet si at det ikke er oppdaget noen indikasjon på fukt her, viser han.

– Vi hører stadig om situasjoner der boligkjøpere har lest i selgers egenerklæring at badet er oppusset. Etter en stund oppdager kjøper for eksempel at sluket er gammelt, og at det egentlig kun er overflatene som er pusset opp, selv om egenerklæringen sier noe annet. Levetiden til et bad varierer jo fra rundt 15-25 år, avhengig av bruk. Men har man kun pusset opp overflatene kan det være snakk om bare noen år før det oppdages utettheter ved sluket og man uansett må foreta en full oppgradering. Da er det uheldig at kjøper tror prisen inkluderte et splitter nytt bad, forteller Daniel Buchhave, Serviceleder Bolig i Anticimex.

Daniel Buchhave, Serviceleder Bolig i Anticimex, og Thomas Kiligitto, Eiendomsmegler og Partner ved Nordvik St. Hanshaugen.

Årsaken til slik feilinformasjon i egenerklæringen kan bunne i både selgers uvitenhet og bevisst pynting på sannheten. Uansett årsak er dette noe det potensielt bli en stor sak ut av, så Daniel anbefaler at dersom man sier at badet er nytt bør det være fullt rehabilitert fra året man oppgir.

1 av 4 boligsalg ender i konflikt

Boligkjøperes største bekymring handler om boligens tilstand etter overtagelse. Hva om boligens tilstand er dårligere enn forventet? Hva vil det koste av tid og penger å få det utbedret? Bekymringen er ikke helt uten grunn, hvis man ser på statistikken:

• Mer enn hver femte boligkjøper har klaget, eller vurderte å klage, etter kjøpet.
• Tall fra Huseiernes Landsforbund viser at hvert fjerde boligsalg ender i konflikt

For noen ender boligdrømmen dessverre opp med usikkerhet og konflikt, i verste fall går sakene over flere år. Reklamasjonene omhandler ofte arealavvik, klager på skjulte feil og mangler, fukt, mugg, råte, lekkasjer, skjevheter og mangelfulle eller uriktige opplysninger om boligen, forklarer Daniel.

"For å unngå dette er det helt nødvendig at selger sørger for at boligkjøper får grundig informasjon om boligens tekniske tilstand. Vi anbefaler derfor at selgere går for en boligsalgsrapport slik at de er trygge på at feil og mangler ved boligen avdekkes. "
- Daniel, Anticimex

En tilstandsrapport gir en grundig gjennomgang av boligens tekniske tilstand, og krever at den bygningssakkyndige gjennomgår over 1000 sjekkpunkter. Tidligere var det vanligere at takstmenn foretok en verdi- og lånetakst før boligsalget, som derimot gir deg en mer “overfladisk” vurdering av boligen, med et større fokus på boligens beliggenhet og generelle aspekter.

– I en leilighet som denne på 70 kvm, bruker en bygningssakkyndig rundt halvannen time på å gjennomgå alle sjekkpunkter. Til sammenlikning, om det er snakk om en verdi- og lånetakst, ville man brukt cirka en halvtime på befaringen, og resten av tiden på å skrive om området og beliggenheten, legger han til.

Selv om Forbrukerrådet anbefaler alle selgere å gå for en tilstandsrapport, krever ikke loven dette. Noen nøyer seg derfor kun med å utføre en verdi- og lånetakst, selv om denne ikke gir utfyllende informasjon om boligens tekniske tilstand.

– Men får man avdekket de viktigste tingene kun ved en verdi- og lånetakst?

– I enkelte tilfeller ja, men i de fleste tilfeller nei. Man har ikke den samme grundige gjennomgangen, eller de samme sjekkpunktene ved en verdi- og lånetakst som en boligsalgsrapport, derfor vil man ikke kunne oppdage like mange ting, sier Daniel.

– Når vi nå får endringer i avhendingsloven, stilles det strengere krav til selger dersom man ikke bruker en tilstandsrapport. Derfor anbefaler vi alltid boligselgere å velge tilstandsrapport slik at det skal mer til for at eventuelle krav for mangler dukker opp i ettertid, legger han til.

Tall fra Protector forsikring viser at det å investere i en boligsalgsrapport kan gjøre noe med salgsprisen du sitter igjen med: I tilfeller der selger har kjøpt boligsalgsrapport, synker konfliktnivået med 20 prosent, og salgsprisen øker med 3-5 prosent, skriver Merete Christensen Bernau fra Protector forsikring.

Eksempelvis i denne leiligheten på Vinderen betyr det at en utgift på rundt 7000 kr for en boligsalgsrapport potensielt kan føre til noen ekstra hundretusener på salgsprisen.

– De siste årene har vi heldigvis opplevd en utvikling, at selgere i økende grad velger en grundig tilstandsrapport. Vi tror det kan være fordi de ønsker å være sikre på at alt ved boligen kommer fram på riktig måte, og et økende fokus blant kjøpere at dokumentasjon er i orden. Selvfølgelig påvirker også lovverket vårt, som stadig endres i retning av at det stilles mer krav til selgere ved boligsalg, forklarer Daniel.

Her undersøker vi om det er nødvendig vedheft under flisene på badet, og at ventilasjonssystemet er slik det skal.

Deretter skal arealet måles og skjevheter i gulv og vegger skal avdekkes. De siste årene har det i media vært flere tilfeller der folk har opplevd at leiligheten de selger på papiret er betydelig mindre enn den de kjøpte. For hver tilstandsrapport måler derfor vi arealet på nytt.

– Da jeg var på boligjakt for noen år siden, opplevde jeg at man brukte naboens plantegninger. Planskissene vi lager i dag er mye mer nøyaktige, og det utarbeides en ny skisse for hver leilighet vi er i, forteller Daniel.

5 raske om opplysningsplikten

Bygningssakkyndig og eiendomsmegler har ansvar for å samle korrekte opplysninger om boligens pris, tilstand og verdi. Men også selger har et stort ansvar, nemlig å overholde opplysningsplikten. Den går ut på at selger må formidle korrekt og relevant informasjon om boligen, gjerne via et egenerklæringsskjema.

– Hvis selger ikke gir opplysninger som kunne ført til at boligen ble solgt til en lavere pris, eller som ville ført til at avtalen ikke ble inngått i det hele tatt, er det selger som taper kampen, sier Thomas Kiligitto, Eiendomsmegler og Partner ved Nordvik St. Hanshaugen.

Vi testet om boligselger hadde kontroll på hva som omfattes av opplysningsplikten og ikke:

1. Bør du opplyse om offentlige eller private planer i nabolaget?

– Ja!

Riktig svar er ja: Se gjerne gjennom dokumenter fra siste generalforsamling i sameiet/borettslaget og om kommunen har planer om noe i umiddelbar nærhet.

2. Bør du opplyse om dårlig trykk på vannet?

– Det høres veldig relativt ut. Det som kan oppfattes som dårlig trykk for meg trenger ikke være dårlig trykk for alle?

Riktig svar: Det kommer an på. Tidligere klagenemndasaker viser at noen saker går i selgers favør, og motsatt. Tommelfingerregel er uansett at selger bør oppgi opplysninger hvis man er i tvil.

3. Bør du opplyse om det er fagkyndige som har utført malerarbeidet?

– Nei.

Riktig svar: Nei. Derimot om du har utført arbeid selv eller om ikke-fagkyndige har gjort noe på el-anlegget eller våtrom må det oppgis.

4. Bør du opplyse om uheldige eller vanskelige naboforhold?

– Ja det vil jeg tro?

Riktig svar: Ja. Selger må informere om at det eksempelvis er en sosial institusjon med mye uro i nærheten, om naboforholdene er bråkete eller vanskelige, farlige naboer eller sjenerende lukter fra naboer.

5. Bør du opplyse om det er kjent at det spøker i boligen?

– Nei, det kan vel ikke være en del av opplysningsplikten, ler selger.

Riktig svar: Nei. Det finnes rettsdokumenter om en sak der kjøper har fått vite av andre at det spøker i boligen hun kjøpte. Boligkjøper prøvde på grunnlag av dette å oppheve kjøpet, noe hun ikke fikk medhold for.